La Guía Definitiva sobre Amortización de Hipotecas: Sistemas Francés vs Alemán vs Americano

Entender cómo funciona tu hipoteca es tan importante como encontrar el tipo de interés más bajo. La forma en que se amortiza tu préstamo —cómo se paga a lo largo del tiempo— puede afectar significativamente a tus cuotas mensuales y al total de intereses que pagas.

En esta guía, exploraremos los tres sistemas de amortización más comunes utilizados en todo el mundo: el Sistema Francés, el Sistema Alemán y el Sistema Americano.

¿Qué es la Amortización de un Préstamo?

La amortización es el proceso de distribuir un préstamo en una serie de pagos fijos a lo largo del tiempo. Pagarás los intereses y el capital del préstamo en cantidades diferentes cada mes, dependiendo del sistema utilizado.

1. El Sistema Francés (Cuota Constante)

El Sistema de Amortización Francés es el método más utilizado en muchas partes del mundo, incluida la mayor parte de Europa y para las hipotecas estándar en EE. UU. (a menudo llamadas hipotecas de tasa fija).

Características Clave:

• Cuota Mensual: Constante. Pagas exactamente la misma cantidad cada mes.
• Interés vs. Capital: Al principio, una gran parte de tu pago se destina a intereses. A medida que el saldo de capital disminuye, la parte de intereses se reduce y una mayor parte de tu pago se destina al capital.

Ventajas y Desventajas:

• Ventajas: Previsibilidad. Sabes exactamente qué necesitas presupuestar cada mes.
• Desventajas: Creas patrimonio lentamente en los primeros años.

2. El Sistema Alemán (Amortización Constante)

El Sistema de Amortización Alemán funciona de manera diferente. En lugar de una cuota mensual fija, la cantidad de capital que amortizas cada mes es fija.

Características Clave:

• Cuota Mensual: Variable (Decreciente). Tu primer pago es el más alto y baja cada mes.
• Interés vs. Capital: Pagas una cantidad fija de capital más los intereses sobre el saldo restante. Dado que el saldo baja cada mes, los intereses bajan y, por lo tanto, también tu pago total.

Ventajas y Desventajas:

• Ventajas: Pagas menos intereses totales durante la vida del préstamo en comparación con el sistema francés. Creas patrimonio más rápido.
• Desventajas: Los pagos iniciales son significativamente más altos, lo que puede ser una carga para los compradores primerizos.

3. El Sistema Americano (Solo Intereses)

El Sistema Americano, a menudo referido como un préstamo "Solo Intereses" (Interest-Only) en el contexto de la amortización, es bastante distinto.

Características Clave:

• Cuota Mensual: Muy baja (Solo intereses).
• Interés vs. Capital: Solo pagas los intereses debidos cada mes. Pagas cero capital durante el plazo.
• Pago Global (Balloon Payment): Al final del plazo del préstamo, debes devolver el monto original del préstamo completo en un solo pago.

Ventajas y Desventajas:

• Ventajas: Pagos mensuales extremadamente bajos durante el plazo. Bueno para inversores que planean vender la propiedad antes de que termine el plazo o que tienen flujos de efectivo irregulares.
• Desventajas: Extremadamente arriesgado. No creas patrimonio. Te enfrentas a un pago masivo al final.

¿Qué Sistema es Adecuado para Ti?

• Elige el Francés si necesitas estabilidad y un presupuesto consistente.
• Elige el Alemán si puedes permitirte pagos iniciales más altos y quieres ahorrar en el total de intereses.
• Elige el Americano solo si eres un inversor experimentado con una estrategia de salida clara.

No importa qué sistema consideres, hacer los números es esencial.