Trampa del Pago de Bonificación: Cómo Pagar Flat 35 de Forma Más Inteligente
El 'pago de bonificación' en tu hipoteca podría estar haciéndote perder dinero. Explicamos cómo reducir el interés total pagado cambiando solo a pagos mensuales.
Trampa del Pago de Bonificación: Cómo Pagar Flat 35 de Forma Más Inteligente
En Japón, el "Pago Combinado con Bonificación" es común para préstamos hipotecarios (Flat 35 y préstamos bancarios).
Mucha gente lo configura para pagar más durante los meses de bonificación de verano e invierno para mantener bajos los pagos mensuales.
Sin embargo, los empleados bancarios no te dirán esto, pero esto es también "un mecanismo para hacerte pagar más intereses."
El Problema: Seis Meses Sin Reducción de Capital
Consideremos cómo funcionan los pagos de bonificación.
Si estableces, por ejemplo, el 30% del monto del préstamo como la porción de pago de bonificación, ese 30% de capital solo se paga una vez cada seis meses.
Si pagas diligentemente cada mes, el capital disminuye poco a poco cada mes, y el interés para el mes siguiente también disminuye.
Pero para la porción de pago de bonificación, el interés continúa acumulándose durante 6 meses sin que el capital disminuya en absoluto.
El Dolor: Costos Invisibles
Incluso con el mismo préstamo de 30 millones de yenes, 35 años y 1.5% de interés:
- Caso de Solo Pago Mensual
- Caso de Pago Combinado con Bonificación
Cuando se simula, la opción combinada con pago de bonificación a menudo resulta en pagos totales de intereses que son de decenas de miles a más de cien mil yenes más altos.
Lo que es aún más arriesgado son los recortes de bonificaciones. Incluso si no se pagan bonificaciones debido a una recesión, los pagos del préstamo no esperarán.
La Solución: Unificación a Pagos Mensuales y "Auto-Pago de Bonificación"
Una estrategia más segura y de menor costo es:
- Hacer el contrato de préstamo "Solo Pago Mensual".
- Cuando se pague una bonificación, realizar manualmente un "Pago Anticipado de Reducción de Plazo" cada vez.
Esto te permite evitar el riesgo de años en los que no se pagan bonificaciones, y reducir significativamente el capital solo cuando tienes fondos excedentes.
📱 Simulación en Amorti
Visualicemos los "costos invisibles".
- Abre AmortiApp.
- Introduce tu saldo actual de préstamo.
- Usa la función de Pagos Extra para introducir la cantidad equivalente al mes de bonificación (ej. 200,000 yenes) dos veces al año.
- Comprueba cuánto se acorta el plazo y se reduce el interés.
Más que los pagos de bonificación obligatorios en el contrato, los pagos anticipados hechos en tu propio momento te dan control sobre tu vida.
Diseña sin depender de los pagos de bonificación.
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