El Punto de Equilibrio de la Refinanciación: Puntos vs. Tasa
¿Es esa tasa de interés más baja realmente más barata? Cómo calcular el 'Punto de Equilibrio' para asegurar que no pierdas dinero en los costos de cierre.
El Punto de Equilibrio de la Refinanciación: Puntos vs. Tasa
Las tasas han bajado. Tu bandeja de entrada está llena de ofertas: "¡Refinancia ahora y ahorra 300 $/mes!"
Suena tentador. Pero en la industria hipotecaria, "Ahorrar Mensualmente" != "Ahorrar Dinero".
El Problema: El Costo de Fricción
Refinanciar no es gratis. Entre tarifas de originación, tarifas de tasación, seguro de título y "Puntos de Descuento" (interés prepagado para bajar la tasa), los costos de cierre pueden fácilmente llegar a 5.000 $ a 15.000 $.
El prestamista incluye estos costos en tu nuevo préstamo. Entonces, tu saldo SUBE, incluso si tu tasa BAJA.
La Agitación: El Objetivo Móvil
Aquí está la trampa: ¿Cuánto tiempo te quedarás en la casa?
Si gastas 10.000 $ en tarifas para ahorrar 200 $ al mes, te tomará 50 meses (más de 4 años) solo para recuperar la inversión.
Si vendes la casa o te mudas en 3 años, en realidad perdiste dinero al refinanciar, incluso con la tasa más baja. Pagaste 10.000 $ por adelantado para ahorrar 7.200 $. Estás en números rojos.
La Solución: Calcula el "Mes de Equilibrio"
Nunca refinancies basado en el "Pago Mensual". Refinancia basado en el Punto de Equilibrio.
Si tu Punto de Equilibrio está a 30 meses, y planeas vivir allí durante 10 años, hazlo. Si podrías mudarte por un nuevo trabajo en 2 años, tira la oferta a la basura.
📱 La Simulación en Amorti
Usa AmortiApp para verificar las matemáticas del prestamista.
- Escenario A (Préstamo Actual): Ejecuta una simulación para los años restantes de tu préstamo actual. Nota el "Interés Total Restante".
- Escenario B (Refinanciación):
- Nuevo Principal = Saldo Actual + Costos de Cierre.
- Nueva Tasa = La tasa más baja.
- Nuevo Plazo = 30 Años (¡Cuidado! Reiniciar el reloj cuesta dinero).
- Compara el Interés Total de A vs. B.
A menudo, encontrarás que extender un préstamo de 22 años de vuelta a 30 años cuesta MÁS en interés total, incluso con una tasa más baja.
No te dejes vender. Calcula.
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