Sollzinsbindung en Alemania: ¿Fijar el Interés 10, 15 o 20 años?

Nota: Este contenido es específico para el mercado hipotecario de Alemania.

Si vienes del mercado español, estarás acostumbrado a elegir entre "Tipo Fijo" (para toda la vida del préstamo) o "Tipo Variable" (revisión anual).

En Alemania, el sistema es diferente. Lo estándar es elegir una Sollzinsbindung (Periodo de Fijación del Tipo de Interés). Tú decides cuánto tiempo quieres congelar el precio del dinero: 5, 10, 15, 20 o incluso 30 años.

¿Qué pasa cuando acaba el periodo? (Zinsbindungsende)

Esta es la clave. Tu hipoteca se amortiza normalmente en 30 o 35 años, pero tu tipo de interés solo está garantizado por el periodo que elegiste (digamos, 10 años).

Al año 11, te enfrentas a la Anschlussfinanzierung (Financiación de seguimiento). Tendrás que renegociar el tipo de interés para la deuda que te quede (Restschuld) a los precios de mercado de ese momento.

• Si los tipos han bajado: ¡Genial! Pagarás menos.
• Si los tipos han subido (del 1% al 5%): Tu cuota mensual podría duplicarse de la noche a la mañana.

Estrategia: ¿Qué plazo elegir?

La elección es un juego de equilibrio entre Seguridad y Coste. Cuanto más largo sea el periodo fijo, más alto será el interés que te cobre el banco hoy.

1. Fijación Corta (5 - 10 años)

• Interés: El más barato.
• Riesgo: Alto. En 10 años todavía deberás mucho dinero. Si los tipos suben, el golpe será duro.
• Para quién: Para quienes planean vender la casa pronto o creen firmemente que los tipos bajarán en el futuro.

2. Fijación Larga (15 - 20 años)

• Interés: Un poco más caro (suelen añadir 0,3% - 0,5% de prima).
• Riesgo: Bajo. En 20 años habrás pagado gran parte de la deuda. La deuda remanente será pequeña y manejable aunque los tipos suban.
• Para quién: Familias que buscan seguridad y planean quedarse en esa casa para siempre.

El "Comodín" de los 10 años (Sonderkündigungsrecht)

Hay una ley en Alemania (§ 489 BGB) muy importante: Cualquier hipoteca con tipo fijo puede ser cancelada por el cliente a los 10 años sin penalización, incluso si firmaste por 20 o 30 años.

Esto significa que firmar a 20 años te da seguridad por 20 años, pero si a los 11 años los tipos bajan, puedes irte a otro banco gratis. Es una opción (call option) gratuita para el consumidor.

Conclusión

En el entorno actual de tipos volátiles, la recomendación general para quien busca seguridad es fijar al menos 15 años. La pequeña prima de precio compensa la tranquilidad de no tener que preocuparse por el Euribor durante una década y media.

👉 Calcula tu deuda remanente (Restschuld) tras 10 años