Impuestos Italia: Diferencias Brutales entre Primera y Segunda Casa

Nota: Este contenido es específico para el sistema fiscal de Italia.

Italia tiene uno de los sistemas fiscales más diferenciados de Europa a la hora de comprar vivienda. El gobierno bonifica enormemente la compra de la vivienda habitual (Prima Casa) y penaliza la inversión o las casas de vacaciones (Seconda Casa).

Para un español comprando en Italia, entender esta distinción es la diferencia entre hacer una buena inversión o perder dinero nada más firmar.

Impuesto de Registro (Imposta di Registro)

Este es el impuesto principal al comprar una vivienda de segunda mano a un particular.

• Prima Casa (Vivienda Principal): Pagas solo el 2% del valor catastral.
• Seconda Casa (Inversión/Vacacional): Pagas el 9% del valor catastral.

Ejemplo: Para una vivienda con valor catastral de 100.000 €:

• Como Prima Casa: 2.000 € de impuestos.
• Como Seconda Casa: 9.000 € de impuestos.
• Diferencia: 7.000 € de golpe.

Requisitos para los beneficios de "Prima Casa"

Para acceder al tipo del 2%, debes cumplir tres reglas estrictas:

1. Residencia: Debes tener tu residencia en el municipio donde compras la casa, o comprometerte a trasladarla allí en un plazo de 18 meses desde la compra.
2. No tener otra casa: No puedes ser propietario de otra vivienda en el mismo municipio, ni tener otra vivienda en todo el territorio italiano comprada con los beneficios de "Prima Casa".
3. No ser de lujo: La vivienda no puede ser de categoría catastral de lujo (A/1, A/8, A/9).

El Impuesto Anual (IMU)

La diferencia no termina en la compra. Cada año, los propietarios italianos pagan el IMU (Impuesto Municipal Único, similar al IBI español).

• Prima Casa: Está EXENTA de IMU (salvo que sea de lujo). No pagas nada.
• Seconda Casa: Pagas IMU cada año. El coste puede ser significativo (cientos o miles de euros dependiendo del municipio).

Conclusión para Inversores

Si vas a comprar en Italia para alquilar o veranear, haz tus números contando con el 9% de entrada y el IMU anual. La rentabilidad baja considerablemente.

Si planeas mudarte a Italia, asegúrate de empadronarte (cambio de residencia) antes de los 18 meses para no perder los beneficios y enfrentar multas.

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